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N新天 4.58 44.03% 13.07
N甘李 91.18 44.00% 30.66
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金晶科技 3.38 10.10% 73.26
安彩高科 4.69 10.09% 61.16
跨境通 5.90 10.08% 0
爱迪尔 5.90 10.08% 0
凯盛科技 5.91 10.06% 50.9
雪榕生物 11.94 10.05% 20.78
旗天科技 5.48 10.04% 0

领跌股

股票名称 当前价格 涨跌幅 市盈率
乐视退 0.35 -10.26% 0
中 关 村 11.12 -10.03% 130.88
恺英网络 3.50 -10.03% 0
新力金融 11.58 -10.02% 375.54
顺网科技 23.55 -10.01% 0
金运激光 44.01 -10.00% 863.75
天齐锂业 23.22 -10.00% 0
国药股份 44.57 -10.00% 21.7
汤臣倍健 19.81 -10.00% 0
神州泰岳 6.13 -9.99% 0

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销售额明升实降 大唐地产偿债隐忧

2019-12-18 12:02:05

中小房企赴港IPO融资似乎已成潮流。

11月29日,大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐地产”)递交其在港交所的上市申请材料,时隔十年,再度冲刺IPO。

公开资料显示,虽然大唐地产曾提出3年后销售额破千亿元的目标,但实际上其2019年的销售增速明显放缓,权益销售金额甚至出现倒退,可能导致未来业绩的下滑,其目标实现难度也颇大。另外,大唐地产与多数中小房企一样,都有高负债率的特征,在当前融资困难的环境下,凸显出一定的偿债风险。

12月16日,时代商学院就其销售增速下滑、负债率健康程度等问题,向大唐地产发函提问,截至发稿日,大唐地产未作回应。

权益销售额下降明显

2018年,大唐地产总裁郝胜春曾公开表示,公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。2019年,大唐地产再次将目标升级为“三年冲千亿,进入全国房企50强”。

然而,2019年已快过去,大唐地产的销售规模虽有所提升,但从增速看,其3年1000亿元的目标似乎很难实现。根据克而瑞的数据,2019年1-11月大唐地产房地产销售金额298.3亿元,相较去年同期的242.7亿元,增长22.91%。

作为对比,2016—2018年,大唐地产流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元,2017年和2018年增速分别达到68.06%和113.27%。

从排名来看,在全国房企中,2018年大唐地产销售额排名77。而2019年1-11月排名78,基本原地踏步,与其全国房企50强的目标依然差距不小。

更令人担心的是,从权益销售金额来看(因为存在许多合作开发项目,此指标用以衡量实际属于企业的销售额),虽然总销售金额有所增长,但2019年1-11月大唐地产权益销售金额仅为162.5亿元,较2018年同期的231.1亿元下降29.68%。

这意味着,实际属于大唐地产的销售额,在2019年是下降的。这也将反映在其未来的业绩中,有可能导致其未来业绩的下滑。从权益销售额看,当前大唐地产的目标应当是稳定不继续下滑,而不是什么千亿元目标。

时代商学院认为,大唐地产销售增速降低,甚至权益销售额出现下降,是融资渠道收缩背景下,房企主动与被动降速的结果。被动降速指,渠道收缩下企业能融取资金的难度增大,难以维持高速扩张。主动降速指,融资成本随着渠道收缩而升高,另外为了防止前期借款无法兑付,房企主动减少融资,导致增速降低。实际上,大唐地产赴港上市就是融资渠道收缩的一种体现。

千亿目标难实现

过去几年,梯队前列的房企高歌猛进,销售规模不断创新高。而到了当下,在外部环境影响下,房企增速整体放缓。因而,大唐地产可能已经错过了黄金增长时期,其千亿元目标的实现难度比以往要困难得多。

从政策面看,前几年虽然一二线城市调控很严格,但三四线城市相对宽松,许多重点布局三四线的房企取得非常优异的成绩。而当前,房住不炒的思想蔓延全国,随着前几年三四线城市房价的快速上涨,越来越多的三四线城市加入政策调控大军。包括大唐地产的主要销售城市福建漳州、广西南宁,调控力度都明显加强。

从资金流动性看,前几年的流动性比当前更宽松。房企融资渠道较多,融资难度、融资成本也较低,也助长了不少房企的快速增长。

然而,当前这些有利环境都逐渐失去,再加上大唐地产本身销售区域过于集中,2016-2018年间,其于福建漳州、广西南宁、天津三地的销售额占比分别达到76%、98.9%、98.8%,要进入房企梯队前列离不开全国化布局。时代商学院认为,大唐地产没能在前几年进入房企梯队前列,当前恐已失去黄金增长机会。

负债率高企

招股书显示,大唐地产2016年、2017年、2018年和2019年上半年,大唐地产净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%;资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

虽然大唐地产在主动与被动控速下,净负债率下降明显,但仍处于较高水平。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》数据,2018年末,上市房企平均净负债率为92.52%,大唐地产明显高于平均值。

债务意味着每年须有利息支出,大唐地产的利息支出金额已经开始超过同期净利润。招股书显示,2016-2019年上半年,银行及其他借款利息开支分别为3.78亿元、8.31亿元、8.67亿元和3.50亿元。而作为对比,同期净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元和3.69亿元,利息支出基本都高于同期净利润。

此外,能否获得充足的现金来偿债,也是大唐地产的隐忧。招股书显示,大唐地产一年以内需偿还借款达到17.29亿元,1—2年内需偿还的借款金额达到31.69亿元。而2019年6月末,大唐地产期末现金及现金等价物仅为19.4亿元。

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