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N新天 4.58 44.03% 13.07
N甘李 91.18 44.00% 30.66
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金晶科技 3.38 10.10% 73.26
安彩高科 4.69 10.09% 61.16
跨境通 5.90 10.08% 0
爱迪尔 5.90 10.08% 0
凯盛科技 5.91 10.06% 50.9
雪榕生物 11.94 10.05% 20.78
旗天科技 5.48 10.04% 0

领跌股

股票名称 当前价格 涨跌幅 市盈率
乐视退 0.35 -10.26% 0
中 关 村 11.12 -10.03% 130.88
恺英网络 3.50 -10.03% 0
新力金融 11.58 -10.02% 375.54
顺网科技 23.55 -10.01% 0
金运激光 44.01 -10.00% 863.75
天齐锂业 23.22 -10.00% 0
国药股份 44.57 -10.00% 21.7
汤臣倍健 19.81 -10.00% 0
神州泰岳 6.13 -9.99% 0

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为什么房地产的长期调控机制传导到土地供应方

2021-02-26 17:37:13

  2月24日,青岛市自然资源和规划局发文,要求严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告和出让活动,全年分三批集中统一发布住宅用地招标、拍卖和出让活动,引导市场合理竞争。

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  2月23日,天津、郑州也发布了相关通知,要求市局统一发布2021年住宅用地出让公告。不仅是上述城市,而且根据最近一份网上文件,22个重点城市将实施“两个集中”制度,今年住宅用地公告不能超过三次。

  业内人士认为,如果确定“两个集中”的土地供应政策,对市场和房企的影响不亚于“三条红线”的力量。到目前为止,房地产调控的长效机制有三个利器,即“三条红线”、房地产贷款集中管理制度和土地集中供应政策。

  对于土地市场来说,集中规划、集中供应,有助于避免开发商出现“抢地潮”。在2020年土地市场热度高的背景下,新政具有冷却市场的意义;对于房地产企业来说,集中在几个时间点收购土地是对集团现金流安排的极大考验。

  平抑土地市场热度

  2月24日,网上贴出22个城市将推行“集中供地”模式,要求这些重点城市实现两个集中供地,即集中规划和集中挂牌,并要求2021年发布住宅用地公告不超过3个。

  本文件中,22个城市为北方四大一线城市广州、深圳,18个二线城市为南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

  24日晚,青岛市自然资源和规划局发布通知称,青岛市将实施2021年自然资源部住宅用地供应分类调控视频会议及相关文件,安排2021年全市住宅用地供应。通知提到,要严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年分三批发布住宅用地招标拍卖挂牌公告,实施招标拍卖挂牌活动。

  23日,天津市规划和自然资源局也发布通知称,2021年住宅用地实行“两集中”同步公开出让:一是集中发布出让公告,原则上不超过三次;第二,集中组织转移活动。天津市计划在3月、6月和9月中旬分三批发布住宅用地出让公告。

  业内很多人用“大地震”来形容新政的威力,称之为土地供应长效机制的关键内容。

  “目前金融方面建立了三条红线五类定级制度,监管方面建立了一城一策,土地方面也要建立。土地和金融端已经建立,源头长效机制已经建立,对今后控制房价意义重大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者。

  至于新政的效果,受访者普遍认为,土地集中供应有助于间接降低土地市场的热度。

  易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,土地集约供给实际上可以在一定阶段一次性增加土地供给,降低地方政府“饥饿营销”的动机,减少“多个房企围猎某地块”的现象。对于各种房地产企业来说,获得土地的机会相对较多,有助于控制地价。

  “同期组织大量地块上市出售,会对房企的资金产生一定的分流作用,从而减少房企对同一地块的竞标数量,间接降低土地拍卖的强度,土地的地价会有效合理。控制。”诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓说。

  李还表示,新政也迫使地方政府。以往热点城市的土地供应计划非常随意,往往无法完成计划,供应的规模、节奏、分布不明确,是造成预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。在集中供应模式下,地方政府可以根据市场热度决定调整土地供应计划。

  开发商现金流受挑战

  长三角一家房地产企业的地区负责人表示,他所在的城市尚未受到影响,但他仍然非常关注政策和市场的变化。一些房企的投资推广人员召开紧急会议,研究新土地政策的影响及对策。

  中智研究院认为,如果22个重点城市的土地集中出让,将对房企的短期资本构成巨大挑战。该研究所表示,假设每个城市每年集中卖地三次,根据2020年的土地供应情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市将出现40多个集中供地案例,高额的保证金和土地出让金将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

  同时,自去年“三条红线”试点以来,行业进入了降低负债、降低杠杆的阶段,销售回报成为企业“回血”的重要来源;如果实行集中供地政策,也会给企业的营销端带来深刻的变化,需要重新安排之前的销售节奏和营销节点,以满足集中征地资金的需求。

  陈晓还表示,“两个集中”政策将加快房地产企业之间的分化,资本雄厚的大型房地产企业将有更多的实力参与多块土地的招标,并有更多的征地机会。房企的财务能力已经成为征地的重要决策

  定因素,这对房企的资金状况将会是新的挑战。

  在“三道红线”、土地新规等多重加持下,房企销售回款的任务更加艰巨,房企销售端也势必将面临新的调整。

  严跃进表示,如果集中供地政策落实,那么根据开发周期来算,各地房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态。房企要根据各地预售条件和房地产供求市场变化,积极预测后续集中销售期,同时注意同业竞争、客源争夺等问题。

  在营销方面,“从过去的经验看,房屋销售市场好的时候,往往后续月份地市交易就不错。所以对于房企来说,2月、5月、8月等都可能会形成房屋促销的重要阶段。”严跃进认为,房企需和营销部门做好协调工作,必要时降价促销加快回款。

  资金压力之下,房企合作拿地的动作也会增多。中指研究院称,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击。为了更多地参与竞拍,提高拿地成功的概率,企业可采取联合拿地的方式,共担资金压力。

  值得注意的是,对于分批次出让这一环节,卢文曦认为这有助于市场更加规范。从前单块土地出让过程中,开发商为拿地会注册多个马甲,然而一旦实行集中供地,开发商注册马甲拿地的行为将得到有效遏制,这有助于中小房企在土地市场的表现。

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